Деньги дольщиков будут хранить в банках до сдачи дома

Законодательная палата Олий Мажлиса 10 ноября приняла во втором и третьем чтениях законопроект о долевом строительстве и направила его в Сенат.

Документ устанавливает правила привлечения денег граждан для строительства многоквартирных домов и другой недвижимости. Его основная задача состоит в том, чтобы отделить средства покупателей от финансов застройщика до завершения проекта.

Как будут проходить расчеты

Теперь покупатель перечисляет деньги не застройщику, а на эскроу-счет в уполномоченном банке. Компания получит доступ к этой сумме после того, как завершит строительство и введет объект в эксплуатацию.

До этого момента банк хранит деньги покупателя. Строительство при такой модели финансируется за счет собственных средств девелопера или банковского кредита.

Если застройщик не завершит проект, деньги не должны остаться в его распоряжении. Это главное отличие эскроу-системы от прямой оплаты по договору, когда компания может использовать средства покупателей еще до сдачи дома.

Перевод жилищного строительства на эскроу-счета предусмотрен указом президента № ПФ-11 от 27 января 2025 года. С 1 июля 2025 года система должна была применяться добровольно, а с 1 января 2026 года стать обязательной.

Чтобы привлекать деньги граждан, девелоперу потребуется:

• соответствовать требованиям закона;
• зарегистрироваться в Единой информационной системе;
• заключить соглашение с уполномоченным банком;
• опубликовать проектную декларацию.

Без выполнения этих условий компания не сможет законно принимать деньги покупателей.

Если застройщик соберет средства в обход установленного порядка, дольщик получит право потребовать возврата всей суммы и выплаты процентов за время, в течение которого компания пользовалась деньгами.

Договор придется заверять у нотариуса

Договор долевого участия должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован государством. Это позволит проверить права застройщика на объект и снизить риск продажи одной квартиры нескольким покупателям.

Через нотариуса придется оформлять и любые изменения договора. Стороны не смогут неофициально изменить цену, срок сдачи или характеристики квартиры с помощью отдельного соглашения, которое нигде не зарегистрировано.

Требование о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров уже содержится в президентском указе № ПФ-11.

После первого чтения проект закона доработали. Из него убрали норму, по которой после нарушения срока сдачи нужно было ждать еще шесть месяцев, чтобы признать объект проблемным.

Застройщик также не сможет выйти из реестра проблемных объектов, ограничившись выплатой компенсации. Для этого ему придется устранить нарушения.

Если строительство остановится, законопроект допускает замену девелопера или уполномоченного банка. Предусмотрены и отдельные механизмы финансирования, которые позволят продолжить работы без привлечения новых прямых платежей от покупателей.

Правила будут действовать для объектов, разрешение на строительство которых выдадут после вступления закона в силу.

На уже начатые проекты требования автоматически не распространятся. Поэтому покупателям важно проверять не только наличие эскроу-счета, но и дату выдачи разрешения на строительство.

Документ пока не является законом. Его должен рассмотреть Сенат. После одобрения верхней палатой потребуется подписание президентом и официальное опубликование.

После вступления закона в силу покупателю стоит убедиться, что:

1. застройщик зарегистрирован в Единой информационной системе;
2. проектная декларация опубликована;
3. для расчетов открыт эскроу-счет;
4. договор удостоверен нотариусом;
5. договор прошел государственную регистрацию;
6. платеж направляется в банк, а не напрямую застройщику;
7. разрешение на строительство соответствует периоду действия новых правил.

Если компания предлагает перевести деньги на собственный счет или оформить отношения предварительным соглашением без нотариуса, покупатель не получает защиту, предусмотренную эскроу-системой.